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08/05/2017

Fuente:Olano Abogados

¿Cómo afecta una operación urbanística a los propietarios de suelo urbano?: el caso de Zorrotzaure (Bilbao)
¿Qué es Zorrotzaure?
  • Es una operación de regeneración urbana de una zona industrial de Bilbao, que afecta a superficie de 838.781 m2 y que tiene por objeto: o La transformación de una zona industrial en un nuevo barrio o La urbanización de suelo para viviendas y empresas o La creación de equipamientos públicos o La mejor conexión entre dos barrios de Bilbao o La descontaminación de la zona
  • ¿Qué es la Junta de Concertación de la Unidad de Ejecución 1 de Zorrotzaure (A.I.1)? Es una entidad creada por un conjunto de propietarios de suelos para ejecutar las obras de urbanización (calles, redes de abastecimiento y saneamiento, alumbrado público y demás servicios). La citada Junta de Concertación de Zorrotzaure realizará una reparcelación forzosa del suelo, de la que resultarán unas parcelas o solares urbanizados, que se repartirán entre los propietarios en proporción al suelo aportado. En su día también se constituirá la Junta de Concertación de la Unidad de Ejecución 2 de Zorrotzaure (A.I.1)
  • ¿Los propietarios de suelo están obligados a participar en la/s Juntas de Concertación de Zorrotzaure? No estás obligado a participar o adherirte a la Junta. Puedes pedir que te expropien.
  • ¿Qué gastos asumen los propietarios adheridos a la Junta de Concertación de Zorrotzaure? - Los gastos de urbanización del suelo. - Los gastos de gestión y de las garantías - Los gastos de compra o expropiación del suelo a los propietarios no adheridos a la Junta de Concertación de Zorrotzaure.
  • ¿Qué riesgos implica el adherirse a la Junta de Concertación de Zorrotzaure? Adherirte es convertirte en un “socio” de una empresa de urbanización de suelo, asumiendo los siguientes riesgos: - Riesgo de ganar o perder dinero. - Riesgo de mercado en la venta de parcelas urbanizadas (precios de venta bajos, demora en la venta, impagos de compradores, etc.). - Riesgo de que puedan variar los gastos de urbanización o los de gestión. - Riesgo de que otros propietarios de la Junta de Concertación de Zorrotzaure no realicen sus aportaciones económicas. - Riesgos financieros
  • ¿Debo como propietario adherirme a la Junta de Concertación de Zorrotzaure? No debes de adherirte si: - No te gustan los riesgos - No tienes dinero para los gastos de urbanización y gestión - No hay suficiente demanda de parcelas urbanizadas en la zona - El precio de venta de las parcelas urbanizadas no compensa los costes. Debes adherirte si: - Eres un inversor o un promotor inmobiliario - Necesitas una parcela de suelo urbanizado - Hay demanda de parcelas urbanizadas en la zona - Crees que puede ser un buen negocio
  • ¿Cuándo se va a realizar la operación urbanística? La operación urbanística se desarrollará por fases. A tal fin se ha dividido en dos ámbitos (Actuación Integrada 1 y 2) y, a su vez, la Actuación Integrada 1 se ha divido en dos unidades de ejecución. La “Unidad de Ejecución 1”, de 389.654 m2, que incluye los terrenos vinculados a San Ignacio, Deusto Bekoa, Ribera de Deusto y Ribera de Zorrotzaurre ya está en marcha, habiéndose constituido la Junta de Concertación encargada de su urbanización. La Unidad de Ejecución 2 tiene una superficie de 167.405 m² e incluye la zona Central de la Isla y no tiene fecha para su desarrollo. Tampoco se conoce cuando se desarrollará la actuación integrada 2 porque está supeditada a la ejecución, por la Autoridad Portuaria de Bilbao de los rellenos de la margen izquierda del Canal.
  • ¿Qué pueden hacer los propietarios de suelos que tardarán años o décadas en desarrollarse?: El derecho a exigir la expropiación. Las operaciones urbanísticas pueden tardar décadas en desarrollarse, pero los suelos sufren mientras tanto importantes limitaciones para su uso y edificación. A veces se produce, durante años, lo del perro del hortelano, que ni la administración urbaniza, ni los propietarios pueden edificar. Pues bien, los siguientes propietarios tienen derecho a exigir que les expropien: - Propietarios de suelos en la Unidad de Ejecución 2 (A.I.1), - zona central de la Isla-. - Los propietarios de suelos en la Unidad de Ejecución 1 (A.I.1), que no se hayan adherido a la Junta de Concertación y no hayan sido ya expropiados. - Los propietarios de suelo a gestionar como actuaciones aisladas, calificados como sistemas generales o dotaciones locales (equipamientos, viales, espacios libres, etc.) Los citados propietarios pueden exigir la expropiación del suelo, a partir del 18 de septiembre de 2017, y si ésta no se tramita en un máximo de un año, formular Hoja de Aprecio fijando su valoración. Si la Administración persiste en su inactividad, los propietarios tienen derecho a acudir directamente al Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Vizcaya (no dependiente del Ayuntamiento de Bilbao), donde se fijará el justiprecio. Los suelos se deben de valorar en base al aprovechamiento urbanístico medio del entorno por disponer de servicios urbanos (agua, saneamiento, viales, etc) o ubicarse en un entorno consolidado por la edificación. En definitiva, los justiprecios a reclamar por los propietarios pueden ser importantes.
  • ¿Es propietario de suelo afectado por la operación de Zorrotzaure?: llámenos: 91 598 20 63 Olano Abogados es un despacho especializado en Suelo Urbano, Expropiación y contencioso-administrativo.
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