Información de interes

19/04/2012

Fuente:Olano Abogados

EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS

1.- La ejecución del planeamiento por el sistema de expropiación

El suelo urbanizable se gestiona habitualmente por el sistema de compensación, por el cual, la mayoría de los propietarios del ámbito o sector toman la iniciativa urbanística y promueven la constitución de una Junta de Compensación.

No obstante, las leyes del suelo prevén la posibilidad de que un determinado suelo de desarrolle a través del sistema de expropiación.

En el sistema de expropiación, la administración expropia todo el suelo, gestiona el desarrollo y urbanización del sector sin intervención de los propietarios del suelo –que de hecho pierden tal condición – y adquiere el suelo fijando unos justiprecios que normalmente son inferiores al precio real de mercado de dicho suelo.

La aplicación del sistema de expropiación es normalmente una mala noticia para los propietarios del suelo. Mientras que a través del sistema de compensación, el propietario interviene en la gestión y puede llegar a obtener suelo urbanizado finalista –tras las cesiones y levantamiento de cargas –, mediante el sistema de expropiación, el propietario obtendrá un justiprecio – probablemente inferior al valor de mercado del suelo -, que será pagado en metálico o mediante la entrega de parcelas resultantes de la propia actuación, pero como la cantidad del suelo a entregar se basa en un justiprecio bajo, el propietario obtendrá menos suelo.

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo establece un nuevo sistema de valoraciones aplicable a las expropiaciones que resulta muy perjudicial para los propietarios. Según esta norma, el suelo urbanizable se valorará como suelo rústico salvo que esté finalizada la urbanización. Por lo tanto, el suelo urbanizable –incluso el sectorizado- puede ser expropiado por el mismo justiprecio que el suelo rústico tradicional, lo que supone un valor muy inferior a su valor real. Este sistema de valoración solo es aplicable si el suelo se gestiona por expropiación y no resulta aplicable en caso de gestión por compensación –salvo casos excepcionales -.

Por ello, a los propietarios de suelo incluido en éstos sectores les interesará la interposición de un recurso contencioso-administrativo contra los acuerdos municipales que establezcan que un sector deba gestionarse por el sistema de expropiación.

Igualmente, será de interés de los propietarios de este tipo de suelos, la impugnación de los acuerdo de determinación del justiprecio de sus propiedades y verificar si resultan o no aplicables a su terreno los criterios de valoración de la Ley del Suelo.

2.- Otras expropiaciones urbanísticas

El suelo también podrá ser expropiado por razones urbanísticas en los siguientes supuestos:

  1. Propietarios que opten por no adherirse a la Junta de Compensación o propietarios desconocidos.
  2. Suelo destinado a sistemas generales o dotaciones públicas - de dominio público o de uso o servicio públicos -, bien porque que no sean objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, o bien por existir necesidad urgente de anticipar la obtención de los terrenos.
  3. Incumplimiento de las los deberes urbanísticos de los propietarios por alguna de las siguientes razones:
    • La realización de actos de parcelación, reparcelación, uso del suelo o edificación constitutivos legalmente de infracción urbanística.
    • La inobservancia de los plazos fijados para la formulación, tramitación o aprobación de cualquiera de los instrumentos previstos en la presente Ley para la ejecución del planeamiento urbanístico.
    • El incumplimiento, sustantivo o temporal, de los deberes y las obligaciones vinculados a la ejecución del planeamiento urbanístico.
    • El incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento y, en su caso, rehabilitación de los inmuebles legalmente exigibles.
  4. La inadecuación de los inmuebles a las condiciones mínimas legalmente establecidas para su dedicación al uso en ellos establecido.
  5. La declaración o catalogación administrativas formales, conforme a la legislación urbanística o sectorial aplicable, del valor cultural, arquitectónico, urbanístico, histórico-artístico o medioambiental de terrenos o edificios que los haga merecedores de su preservación o especial protección.
  6. Constitución o dotación de patrimonios públicos del suelo y la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así como a usos declarados de interés social.

Quienes somos-Áreas de actuación - ¿Cómo trabajamos?-Contacto-Consultas-Enlaces-Aviso Legal
Olano Abogados Paseo de la Castellana, 173, 8º Izqda. 28046 Madrid
Tel.: 91 598 20 63
Justiprecio
Hoja de aprecio
Sistemas generales expropiaciones
Expropiacion por Ministerio de la Ley
Expropiación terrenos